Perjanjian Sewa Menyewa (Bidang 2) / Land Lease Agreement (Plot 2) — PT Cyber Valley Estate → Oleksandr Fedorov
Akta Notaris I Wayan Paramarta Jaya, S.H., M.Kn., Kabupaten Tabanan · Nomor: [___] · Oktober 2026 / October 2026
Pembukaan — Opening
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Pada hari ini, [], tanggal []-10-2026 ([] Oktober dua ribu dua puluh enam), pukul [] WITA (Waktu Indonesia Bagian Tengah). Berhadapan dengan saya, I WAYAN PARAMARTA JAYA, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, Notaris berkedudukan di Kabupaten Tabanan, Wilayah Jabatan Provinsi Bali, dengan dihadiri para saksi yang saya, Notaris, kenal dan akan disebut pada bahagian akhir akta ini: | On this day, [], []-10-2026 (the [] of October two thousand and twenty-six), at [] WITA (Central Indonesian Time). Appearing before me, I WAYAN PARAMARTA JAYA, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, Notary domiciled in Kabupaten Tabanan, jurisdiction of the Province of Bali, in the presence of the witnesses known to me, the Notary, and named at the end of this deed: |
| 1. PT CYBER VALLEY ESTATE, perseroan terbatas penanaman modal asing (PT PMA), didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 01 tanggal 04-01-2022, berkedudukan di Desa Gesing, Kecamatan Banjar, Kabupaten Buleleng, Provinsi Bali 81152, NIB 2504220016017, NPWP 53.898.326.3-902.000, dalam hal ini diwakili oleh Nyonya ALISA VOINOVA, warga negara Rusia, pemegang paspor Rusia [nomor tersimpan pada Perseroan], dalam kedudukannya selaku Direktur, dari dan oleh karena itu untuk dan atas nama Perseroan — untuk selanjutnya disebut juga "Pihak Pertama/Yang Menyewakan". | 1. PT CYBER VALLEY ESTATE, a foreign-investment limited liability company (PT PMA), established by Deed of Incorporation No. 01 dated 04-01-2022, domiciled in Desa Gesing, Kecamatan Banjar, Kabupaten Buleleng, Province of Bali 81152, NIB 2504220016017, NPWP 53.898.326.3-902.000, herein represented by ALISA VOINOVA, Russian citizen, holder of a Russian passport [number on file with the Company], in her capacity as Director, therefore acting for and on behalf of the Company — hereinafter also referred to as the "First Party / Lessor". |
| 2. Tuan OLEKSANDR FEDOROV, warga negara Ukraina, pemegang paspor Ukraina [nomor tersimpan pada Perseroan] (berlaku hingga 10-12-2036; sebelumnya teridentifikasi dengan paspor Ukraina lama, juga tersimpan pada Perseroan) — untuk selanjutnya disebut juga "Pihak Kedua/Penyewa". | 2. OLEKSANDR FEDOROV, Ukrainian citizen, holder of a Ukrainian passport [number on file with the Company] (valid until 10-12-2036; previously identified by an earlier Ukrainian passport, also on file with the Company) — hereinafter also referred to as the "Second Party / Lessee". |
| Penghadap Pihak Pertama tersebut di atas menerangkan dengan ini menyewakan kepada penghadap Pihak Kedua, yang menerangkan dengan ini menyewa dari Pihak Pertama atas objek sebagaimana diuraikan dalam Pasal 1. | The First Party hereby declares that it leases to the Second Party, and the Second Party declares that it leases from the First Party, the object described in Article 1. |
Pasal 1 — Tanah — Article 1 — The Land
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Pihak Pertama dengan ini menyewakan tanah kepada Pihak Kedua atas: sebagian bidang tanah seluas 1.101,6 m² dari luas asal 40.000 m² (empat puluh ribu meter persegi), Sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 00048/Gesing, NIB bidang 22040417.00276, Surat Ukur No. 00086/2002, diterbitkan berdasarkan KEPMEN ATR/KBPN No. 1339/SK-HK.02/X/2022, tanggal penerbitan hak 08-02-2023, sebagaimana ternyata dari sertipikat yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng, dengan peralihan hak terakhir berdasarkan Akta Jual Beli No. 81/2023 tercatat atas nama PT CYBER VALLEY ESTATE. | The First Party hereby leases to the Second Party: part of a parcel of land of 1,101.6 m² out of an original area of 40,000 m² (forty thousand square metres), Right-to-Build certificate (HGB) No. 00048/Gesing, parcel NIB 22040417.00276, Survey Letter No. 00086/2002, issued under KEPMEN ATR/KBPN No. 1339/SK-HK.02/X/2022, right issued on 08-02-2023, as evidenced by the certificate issued by the Land Office of Kabupaten Buleleng, the last transfer of the right recorded under Deed of Sale and Purchase No. 81/2023 in the name of PT CYBER VALLEY ESTATE. |
| Terletak di dalam: Provinsi Bali · Kabupaten Buleleng · Kecamatan Banjar · Desa Gesing, dengan batas-batas: Utara tanah milik PT Cyber Valley Estate (sisa bidang HGB No. 00048/Gesing) · Timur tanah milik PT Cyber Valley Estate (sisa bidang HGB No. 00048/Gesing) · Selatan tanah milik PT Cyber Valley Estate (sisa bidang HGB No. 00048/Gesing) · Barat jalan, dan di seberangnya Sertipikat HGB No. 00052/Gesing (bukan bidang tanah milik Perseroan). Setempat tidak dikenal dengan sebutan tersendiri. Selanjutnya disebut juga sebagai "Tanah". | Situated in: Province of Bali · Kabupaten Buleleng · Kecamatan Banjar · Desa Gesing, with boundaries: North land belonging to PT Cyber Valley Estate (remainder of HGB No. 00048/Gesing) · East land belonging to PT Cyber Valley Estate (remainder of HGB No. 00048/Gesing) · South land belonging to PT Cyber Valley Estate (remainder of HGB No. 00048/Gesing) · West a road, beyond which lies HGB Certificate No. 00052/Gesing (not land of the Company). The Land has no separate local name. Hereinafter also referred to as the "Land". |
| Gambar situasi yang dibuat di bawah tangan, bermaterai cukup, setelah ditandatangani oleh para pihak dilekatkan pada perjanjian ini. Satu dan lain hal tanah tersebut, yang letak serta keadaannya telah diketahui dengan baik oleh para pihak, sehingga para pihak menganggap tidak perlu untuk menguraikannya lebih lanjut dalam perjanjian ini. | The site plan, made privately and duly stamped, is attached to this agreement after signature by the parties. The location and condition of the Land are well known to both parties, and the parties therefore consider further description in this agreement unnecessary. |
| Tanah disewakan sebagai satu kesatuan bidang tanah (per aversionem/ad corpus) dalam batas-batas sebagaimana diuraikan di atas dan dalam gambar situasi terlampir, bukan berdasarkan satuan luas; luas ±1.101,6 m² bersifat perkiraan. Sebagaimana dimungkinkan oleh kalimat penutup Pasal 1486 KUHPerdata, Para Pihak sepakat bahwa penyebutan ukuran tidak menimbulkan tuntutan apa pun bagi masing-masing Pihak, dan bahwa batas seperdua puluh dalam Pasal tersebut tidak berlaku di antara mereka. Pasal 1588 KUHPerdata dikesampingkan dengan akibat yang sama untuk sewa ini. Tidak ada penyesuaian harga, kompensasi, maupun pembatalan apabila pengukuran kadastral BPN di kemudian hari menghasilkan luas yang lebih besar atau lebih kecil, dan setiap tuntutan yang mungkin timbul gugur satu tahun setelah penyerahan berdasarkan Pasal 1489 KUHPerdata. | The Land is demised as a single parcel (per aversionem/ad corpus) within the boundaries described above and in the attached site plan, and not by unit of area; the figure of ±1,101.6 m² is indicative only. As Article 1486 of the Civil Code permits in its closing words, the Parties agree that the stated measure gives neither Party any claim, and that the one-twentieth threshold in that Article does not apply between them. Article 1588 KUHPerdata is set aside to the same effect for this lease. There shall be no price adjustment, compensation, or rescission if a later BPN cadastral survey yields a larger or smaller area, and any claim that would otherwise arise is barred one year after delivery under Article 1489 KUHPerdata. |
Pasal 2 — Jangka Waktu Sewa — Article 2 — Term of the Lease
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| 2.1. Tanpa mengurangi ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, para Pihak sepakat bahwa jangka waktu sewa berdasarkan perjanjian ini berlangsung sejak penandatanganan sampai dengan berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan pada Sertipikat HGB No. 00048/Gesing, yakni tanggal 02-02-2053 (dua Februari dua ribu lima puluh tiga). | 2.1. Without prejudice to the applicable laws and regulations, the Parties agree that the term of the lease under this agreement runs from signing until the expiry of the Right to Build under HGB Certificate No. 00048/Gesing, being 02-02-2053 (the second of February two thousand and fifty-three). |
| 2.2. Jangka waktu yang dimaksud dalam pasal 2 ayat 2.1 di atas mulai terhitung sejak ditandatanganinya perjanjian ini pada tanggal [___]-10-2026, sehingga akan berakhir pada tanggal 02-02-2053 — selanjutnya disebut: (Jangka Waktu Sewa). | 2.2. The term referred to in article 2 paragraph 2.1 above runs from the signing of this agreement on [___]-10-2026, and accordingly ends on 02-02-2053 — hereinafter: the (Lease Term). |
Pasal 3 — Harga dan Cara Pembayaran — Article 3 — Price and Payment
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Harga sewa atas tanah tersebut yaitu sebesar USD [] ([] dolar Amerika Serikat) per meter persegi untuk seluruh Jangka Waktu Sewa, sehingga harga keseluruhan untuk sewa atas tanah tersebut ialah USD [___] ([] dolar Amerika Serikat), yaitu luas 1.101,6 m² × USD [] per m². Harga tersebut pada tanggal penandatanganan dikonversi menjadi [___] satuan indeks abad (century index) menurut kuantitas dan harga acuan sebagaimana diatur dalam Lampiran E; sejak konversi tersebut, satuan indeks — bukan dolar — menjadi satuan hitung utang sewa, dan kuantitas setiap komponen indeks tetap tidak berubah selama Jangka Waktu Sewa. Setiap pembayaran dilakukan dalam Rupiah dengan kurs JISDOR pada tanggal pembayaran, sebagaimana disyaratkan UU 7/2011. | The rent for the Land is USD [] ([] United States dollars) per square metre for the whole Lease Term, so that the total rent for the Land is USD [___] ([] United States dollars), being 1,101.6 m² × USD [] per m². That price is converted on the signing date into [___] units of the century index, at the quantities and reference prices set out in Annex E; from that conversion the index unit — not the dollar — is the unit of account of the rent debt, and the quantity of every index component remains fixed for the Lease Term. Every payment is made in Rupiah at the JISDOR rate on the payment date, as required by UU 7/2011. |
| Pihak Kedua membayar harga tersebut kepada Pihak Pertama sebagai berikut: a. uang muka (deposit) sebesar 30% (tiga puluh persen) dari satuan indeks tersebut, dibayarkan pada tanggal penandatanganan perjanjian ini; b. sisa satuan dibayar selambat-lambatnya 1 (satu) tahun sejak penandatanganan, dengan indeks tidak diterapkan pada tahun pertama ini — sisa satuan dibayar pada nilai yang tetap sebagaimana ditentukan pada tanggal penandatanganan, tanpa penyesuaian menurut pergerakan indeks; c. satuan yang belum dibayar pada akhir tahun pertama beralih menjadi angsuran tahunan yang sama besar selama [5] (lima) tahun berikutnya, masing-masing jatuh tempo pada tanggal ulang tahun penandatanganan dan dinilai menurut nilai indeks pada tanggal jatuh temponya. Seluruh pembayaran dilakukan ke rekening Perseroan: PT CYBER VALLEY ESTATE, PermataBank, Cabang Pura Bagus Taruna (Jl. Pura Bagus Taruna 522X, Legian, Kuta, Badung 80361), nomor rekening 4205703735 (IDR/USD/AUD/EUR), SWIFT BBBAIDJA. | The Second Party pays that price to the First Party as follows: a. a deposit of 30% (thirty percent) of the index units, paid on the date of signing this agreement; b. the remaining units are paid no later than 1 (one) year from signing, with the index not applying during this first year — the remaining units are paid at the fixed value determined on the signing date, with no adjustment for index movement; c. units unpaid at the end of the first year convert into equal annual instalments over the following [5] (five) years, each falling due on the anniversary of signing and valued at the index value on its due date. All payments are made to the Company's account: PT CYBER VALLEY ESTATE, PermataBank, Pura Bagus Taruna branch (Jl. Pura Bagus Taruna 522X, Legian, Kuta, Badung 80361), account No. 4205703735 (IDR/USD/AUD/EUR), SWIFT BBBAIDJA. |
| Apabila Pihak Kedua tidak membayar uang muka pada tanggal penandatanganan sebagaimana dimaksud di atas, perjanjian ini batal. Apabila suatu angsuran berdasarkan huruf b atau c di atas tidak dibayar dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal jatuh temponya, dan kelalaian tersebut tidak diperbaiki dalam waktu 14 (empat belas) hari lebih lanjut sejak pemberitahuan tertulis dari Pihak Pertama, Pihak Pertama berhak mengakhiri perjanjian ini; dalam hal demikian uang muka dan seluruh angsuran yang telah dibayar tetap menjadi milik Pihak Pertama. | If the Second Party does not pay the deposit on the date of signing as set out above, this agreement is void. If an instalment under point b or c above is not paid within 30 (thirty) days of its due date, and that default is not cured within a further 14 (fourteen) days of written notice from the First Party, the First Party may terminate this agreement; in that case the deposit and every instalment already paid remain the First Party's property. |
| Dan untuk tanda penerimaan jumlah uang tersebut Pihak Pertama memberikan kwitansi tersendiri. Apabila pembayaran dilakukan dengan cek dan/atau bilyet giro, maka pembayaran baru dianggap sah apabila cek dan/atau bilyet giro tersebut dapat diuangkan dan/atau dipindahbukukan; sedangkan jika pembayaran dilakukan dengan cara transfer antar Bank, pembayaran baru dianggap sah setelah dana diterima dan tercatat masuk (dikreditkan) pada rekening Perseroan sebagaimana dibuktikan oleh rekening koran atau mutasi rekening Perseroan; bukti pengiriman transfer semata-mata merupakan bukti pendukung, bukan bukti pembayaran yang berdiri sendiri. | For receipt of the sum the First Party issues a separate receipt. Where payment is made by cheque and/or giro, it is valid only once the cheque and/or giro has been cashed and/or credited; where payment is made by interbank transfer, payment is valid only once the funds are received and credited to the Company's account, as evidenced by the Company's bank statement or account record; a transfer receipt is supporting evidence only, not standalone proof of payment. |
| Uang sewa tersebut sudah sama-sama disetujui oleh kedua belah pihak, oleh karenanya masing-masing pihak selama berlakunya sewa-menyewa ini tidak berhak menaikkan atau menurunkan uang sewa dengan dalih apapun. | The rent has been agreed by both parties; accordingly, for as long as this lease runs neither party is entitled to raise or lower the rent on any pretext whatsoever. |
Pasal 4 — Hak untuk Memindahkan Sewa dan Menyewakan Kembali — Article 4 — Right to Assign and Sublease
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Penyewa atau Pihak Kedua berhak dan dengan ini diberi kuasa oleh Pihak Pertama (Yang Menyewakan) untuk mengalihsewakan, menyerahkan atau dengan cara lain memindahkan sebagian atau keseluruhan hak sewanya kepada pihak lain dengan memberitahukan secara tertulis kepada Pihak Pertama (Yang Menyewakan), dan hak pengalihan ini berlaku untuk sebagian tanah sewa atau keseluruhan tanah sewa. | The Lessee (Second Party) is entitled, and is hereby authorised by the First Party (Lessor), to sublease, surrender or otherwise transfer part or all of its leasehold right to another party by written notice to the First Party (Lessor); this right of transfer applies to part of the leased land or to all of it. |
Pasal 5 — Jaminan oleh Yang Menyewakan — Article 5 — Lessor's Warranties
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| 5.1. Yang Menyewakan dengan ini menyatakan dan menjamin kepada Penyewa atas hal-hal sebagai berikut: a. Yang Menyewakan adalah pemegang hak yang sah, berhak dan berwenang; tidak ada orang atau Pihak lain yang memiliki atau turut memiliki dengan nama apapun juga atas tanah tersebut; b. Tanah tersebut bebas dari sengketa, sitaan, agunan/tanggungan, ikatan dan/atau beban apapun juga; c. Selama jangka waktu sewa menyewa Penyewa tidak akan mendapat gangguan/halangan yang terkait dengan masalah kepemilikan tanah dengan cara atau dalam bentuk apapun juga, sehingga dapat menjalankan hak-haknya sebagai Penyewa dari tanah tersebut tanpa mendapat gangguan dari Pihak lain. | 5.1. The Lessor hereby represents and warrants to the Lessee that: a. the Lessor is the lawful holder of the right, entitled and authorised; no other person or party owns or co-owns the land under any name whatsoever; b. the Land is free of disputes, attachment, security/encumbrance, ties and/or burdens of any kind; c. throughout the lease term the Lessee will suffer no disturbance or hindrance connected with ownership of the land in any manner or form, and may exercise its rights as Lessee of the land undisturbed by any other party. |
| 5.2. Apabila kemudian ternyata Penyewa atau pihak yang ditunjuknya untuk mengelola/menggunakan tanah tersebut mendapat gangguan/halangan untuk menjalankan hak-hak sebagaimana dimaksud dalam ayat 5.1, maka Yang Menyewakan akan tampil ke depan untuk membela dan mempertahankan kepentingan dan hak Penyewa atau Pihak lain yang ditunjuknya, sehingga gangguan/halangan dimaksud dapat diatasi/dihilangkan terutama gugatan secara hukum, karena Pihak Kedua dijamin oleh Pihak Pertama atas sahnya kepemilikan atas tanah tersebut. Kecuali jika ada gugatan mengenai gangguan-gangguan keamanan dalam beroperasional dari masyarakat setempat atau pihak ketiga, maka Pihak Pertama siap membantu dan mengatasi masalah yang timbul akibat ketidaknyamanan Pihak Kedua secara bersama-sama dengan Pihak Kedua. | 5.2. Should the Lessee, or the party it appoints to manage/use the land, be disturbed or hindered in exercising the rights in paragraph 5.1, the Lessor shall step forward to defend and uphold the interests and rights of the Lessee or its appointee, so that the disturbance is resolved or removed — above all any legal claim — the First Party guaranteeing to the Second Party the validity of its title to the land. Excepted are claims concerning operational security disturbances from the local community or third parties, where the First Party stands ready to assist and to resolve, jointly with the Second Party, the problems arising from the Second Party's inconvenience. |
| Apabila terjadi gugatan oleh Pihak Ketiga terhadap hak atas tanah yang disewakan sebagaimana dimaksud pasal 5 ayat 5.1 di atas yang menyebabkan kerugian dan berhentinya dan terganggunya operasional usaha Pihak Kedua, Pihak Pertama harus mengembalikan uang sewa yang telah dibayarkan dikurangi masa sewa yang telah dinikmati oleh Pihak Kedua, dan memberikan ganti rugi kepada Pihak Kedua atas segala investasi dan perencanaan hasil bisnis sampai masa sewa berakhir. Para Pihak akan memanggil tim penilai aset/audit independen untuk menentukan nilai kerugian yang dialami Pihak Kedua. Ganti rugi diberikan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sejak terjadinya gugatan; apabila halangan/gangguan yang disebutkan di atas ternyata tidak terbukti kebenarannya, maka Pihak Pertama dapat mengajukan gugatan balik baik secara Perdata maupun Pidana kepada Pihak Kedua. | Should a third-party claim against the leased land right, as contemplated by paragraph 5.1, cause loss and the stoppage or disruption of the Second Party's business operations, the First Party must refund the rent paid, less the lease period already enjoyed by the Second Party, and compensate the Second Party for all investment and planned business returns to the end of the lease term. The Parties will engage an independent asset-valuation/audit team to determine the Second Party's loss. Compensation is paid no later than 3 (three) months after the claim arises; if the alleged disturbance proves untrue, the First Party may bring a counterclaim against the Second Party, civil as well as criminal. |
| 5.3. Pihak Pertama berjanji untuk membantu dalam koordinasi dengan masyarakat di sekitar tanah yang disewa mengenai keamanan dan kenyamanan Pihak Kedua selama masa sewa berlangsung. | 5.3. The First Party undertakes to assist in coordination with the community around the leased land concerning the Second Party's security and comfort throughout the lease. |
| 5.4. Pihak Pertama berjanji untuk membantu dalam hal mencarikan penyanding dan tanda tangan pejabat setempat, seperti: Kelian, Kepala Desa, Lurah dan Camat, untuk kelancaran proses izin-izin yang diperlukan oleh Pihak Kedua, dengan biaya yang ditanggung oleh Pihak Kedua. | 5.4. The First Party undertakes to assist in obtaining adjoining-owner confirmations and the signatures of local officials — Kelian, village head, Lurah and Camat — for the smooth processing of the permits the Second Party needs, at the Second Party's cost. |
| 5.5. Selama masa sewa ini masih berlaku, Pihak Pertama tidak diperbolehkan melakukan sesuatu tindakan yang dapat memberatkan atau membuat perjanjian lain dengan Pihak lain atau Pihak Ketiga tanpa sepengetahuan dan izin Pihak Kedua yang dapat merugikan Pihak Kedua sehubungan dengan kejadian ini. | 5.5. For as long as this lease runs, the First Party may not take any action that could burden the Second Party, or enter into any other agreement with another party or third party without the Second Party's knowledge and consent, to the Second Party's detriment in connection herewith. |
| 5.6. Apabila Pihak Pertama melanggar ketentuan 5.5 tersebut, maka tindakan-tindakan Pihak Pertama itu dianggap tidak sah dan batal, sedang segala resiko dan biaya-biaya atas pelanggaran itu sepenuhnya menjadi tanggungan Pihak Pertama dan Pihak lain yang berhubungan dengan Pihak Pertama. | 5.6. If the First Party breaches clause 5.5, its actions are deemed invalid and void, and all risk and costs of the breach are borne entirely by the First Party and any party connected with the First Party. |
Pasal 6 — Izin Mendirikan Bangunan — Article 6 — Building Permission
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| 6.1. Penyewa atau pihak yang ditunjuknya diperbolehkan dan diberi izin oleh Yang Menyewakan untuk mendirikan bangunan tempat tinggal atau tempat usaha dan/atau bangunan pendukung lainnya di atas tanah menurut bentuk dan konstruksi beserta fasilitas yang diinginkan Penyewa atau Pihak yang ditunjuknya, serta mengadakan perubahan-perubahan dan/atau penambahan-penambahan di kemudian hari bilamana dianggap perlu (selanjutnya disebut: Bangunan dan Fasilitas), dengan syarat memperoleh persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Yang Menyewakan yang menegaskan kesesuaian rencana Bangunan dan Fasilitas tersebut dengan kebijakan internal Perseroan, serta mengindahkan norma-norma dan peraturan-peraturan yang berlaku. Segala biaya serta resiko dari pekerjaan tersebut seluruhnya ditanggung oleh Penyewa sendiri atau oleh Pihak yang ditunjuknya. | 6.1. The Lessee, or its appointee, is permitted and licensed by the Lessor to erect residential or business buildings and/or other supporting structures on the land, of the form, construction and facilities the Lessee or its appointee desires, and to make later alterations and/or additions when considered necessary (hereinafter: the Buildings and Facilities), subject to obtaining the Lessor's prior written approval confirming that the plan for the Buildings and Facilities conforms with the Company's internal policies, and to compliance with the applicable norms and regulations. All costs and risks of those works are borne entirely by the Lessee or its appointee. |
| 6.2. Yang Menyewakan dengan ini memberi kuasa kepada Penyewa atau pihak yang ditunjuknya untuk dan atas nama Yang Menyewakan memohon semua izin yang diperlukan menurut peraturan yang berlaku untuk menggunakan bangunan dan fasilitas sebagai bangunan tempat tinggal atau tempat usaha dan/atau bangunan pendukung lainnya, untuk mengadakan pembangunan dan perombakan bangunan dan fasilitas termasuk listrik, air dan telepon, dan melakukan semua tindakan sehubungan dengan pelaksanaan pembangunan, membuat perjanjian-perjanjian, merubahnya, menghadap di mana perlu, mengajukan permohonan-permohonan — singkatnya melakukan segala tindakan yang perlu dan berguna tanpa terkecuali. | 6.2. The Lessor hereby authorises the Lessee, or its appointee, for and on behalf of the Lessor, to apply for all permits required under the applicable regulations to use the buildings and facilities as residential or business buildings and/or other supporting structures, to carry out construction and remodelling of the buildings and facilities including electricity, water and telephone, and to take every action connected with the construction — to make agreements, amend them, appear where necessary, file applications — in short, to do everything necessary and useful without exception. |
| 6.3. Pendirian bangunan dan fasilitas oleh Penyewa atau pihak yang ditunjuknya serta penggunaannya dilakukan atas beban dan resiko Penyewa sendiri, dan Penyewa atau pihak yang ditunjuknya dengan ini membebaskan Yang Menyewakan dari tuntutan-tuntutan Pihak Ketiga sehubungan dengan hal-hal tersebut di atas. | 6.3. The erection and use of the buildings and facilities by the Lessee or its appointee is at the Lessee's own expense and risk, and the Lessee or its appointee hereby releases the Lessor from third-party claims in connection with the foregoing. |
| 6.4. Semua pajak sehubungan dengan tanah tersebut serta bangunan dan fasilitas harus dibayar sesuai dengan ketentuan pasal 9 perjanjian ini. | 6.4. All taxes in connection with the land and the buildings and facilities are paid in accordance with article 9 of this agreement. |
Pasal 7 — Peraturan yang Berlaku — Article 7 — Applicable Regulations
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Penyewa atau Pihak yang ditunjuknya harus memenuhi segala peraturan yang telah ada atau kelak diadakan oleh yang berwenang mengenai penggunaan tanah, bangunan dan fasilitas serta segala jenis kegiatan usaha yang dilakukan di atas tanah tersebut; segala pelanggaran atas peraturan tersebut sepenuhnya ditanggung oleh Penyewa atau oleh Pihak yang ditunjuknya. | The Lessee, or its appointee, must comply with all regulations now existing or later enacted by the authorities concerning the use of the land, the buildings and facilities and every kind of business activity conducted on the land; every breach of those regulations is borne entirely by the Lessee or its appointee. |
Pasal 8 — Hak Utama — Article 8 — Priority Right
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Yang Menyewakan dengan ini memberikan hak sepihak kepada Penyewa untuk memperpanjang perjanjian sewa menyewa ini (Opsi Perpanjangan), yang berlaku apabila Sertipikat HGB No. 00048/Gesing diperpanjang, diperbarui, diterbitkan kembali, atau digantikan dengan hak atas tanah lain yang memungkinkan kelanjutan penguasaan atas Tanah, dilaksanakan dengan pemberitahuan tertulis disampaikan sekurang-kurangnya 12 (dua belas) bulan dan tidak lebih dari 24 (dua puluh empat) bulan sebelum berakhirnya Jangka Waktu Sewa. Yang Menyewakan tidak memiliki keleluasaan untuk menolak perpanjangan tersebut apabila Penyewa secara sah melaksanakan Opsi Perpanjangan dan tidak sedang melakukan pelanggaran material yang belum diperbaiki. | The Lessor hereby grants the Lessee a unilateral right to extend this lease (the Option to Extend), available where HGB Certificate No. 00048/Gesing is extended, renewed, reissued, or replaced by another land right allowing continued occupation of the Land, exercised by written notice given no earlier than 24 (twenty-four) months and no later than 12 (twelve) months before the end of the Lease Term. The Lessor has no discretion to refuse the extension where the Lessee validly exercises it and is not in uncured material breach. |
| Harga sewa untuk masa perpanjangan dihitung dari tanah saja, tidak termasuk bangunan dan fasilitas, dalam satuan indeks abad (century index) sebagaimana diatur dalam Lampiran E, bukan dengan perbandingan harga pasar dari agen properti; formula tersebut bersifat matematis dan lengkap, sehingga tidak diperlukan kesepakatan lebih lanjut mengenai syarat perpanjangan. | The rent for the extended term is computed on the land alone, excluding buildings and facilities, in units of the century index as set out in Annex E, not by comparison of market prices from property agents; the formula is arithmetic and complete, so no further agreement on the terms of extension is required. |
| Sebelum berakhirnya Jangka Waktu Sewa, Pihak Pertama akan mengajukan permohonan perpanjangan Hak Guna Bangunan atas Sertipikat HGB No. 00048/Gesing kepada Kantor Pertanahan yang berwenang. Apabila permohonan tersebut dikabulkan dan sertipikat Hak Guna Bangunan yang baru diterbitkan, Pihak Kedua berhak, dengan mendahulukan haknya berdasarkan Pasal ini, untuk memperpanjang sewa menyewa ini bagi jangka waktu selanjutnya, terhitung sejak tanggal penerbitan sertipikat yang baru tersebut. | Before the expiry of the Lease Term, the First Party will apply to the competent Land Office for extension of the Right to Build under HGB Certificate No. 00048/Gesing. If that application is granted and a new Right to Build certificate is issued, the Second Party is entitled, under the priority right in this Article, to extend this lease for a further term, running from the date of issue of that new certificate. |
Pasal 9 — Pajak dan Biaya-Biaya — Article 9 — Taxes and Costs
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Selama jangka waktu sewa maka: a. pajak-pajak dan retribusi atas bangunan dan fasilitas menjadi tanggungan dan wajib dibayar oleh Penyewa atau pihak yang ditunjuknya; b. pajak-pajak dan retribusi menjadi tanggungan dan wajib dibayar oleh Penyewa selama masa sewa; c. biaya pembuatan perjanjian ini ditanggung dan dibayar oleh Pihak Kedua; d. Pajak Bumi dan Bangunan untuk luas tanah yang disewa menjadi tanggung jawab Pihak Kedua pada saat jatuh tempo; e. sedangkan Pajak Penghasilan atas penyewaan tanah tersebut dibayar oleh Pihak Pertama kepada Petugas Kantor Pajak yang berwenang. | Throughout the lease term: a. taxes and levies on the buildings and facilities are borne and paid by the Lessee or its appointee; b. taxes and levies are borne and paid by the Lessee for the duration of the lease; c. the costs of making this agreement are borne and paid by the Second Party; d. Land and Building Tax (PBB) on the leased area is the Second Party's responsibility as it falls due; e. Income Tax (PPh) on the letting of the land is paid by the First Party to the competent Tax Office. |
Pasal 10 — Pengakhiran Masa Sewa — Article 10 — End of the Lease
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Pada saat berakhirnya Jangka Waktu Sewa atau pengakhiran perjanjian ini lebih awal, Pihak Pertama wajib membeli dari Pihak Kedua seluruh Bangunan, Fasilitas, infrastruktur, perbaikan dan aset lain milik Pihak Kedua yang masih berada di atas Tanah dan dipilih Pihak Kedua untuk dijual, bukan dipindahkan; Bangunan dan Fasilitas permanen tidak beralih kepada Pihak Pertama tanpa ganti rugi. Bangunan yang bersifat knock-down atau dapat dipindahkan (contoh: Joglo) serta barang bergerak dapat, atas pilihan Pihak Kedua, dipindahkan sendiri atau diikutsertakan dalam pembelian. | At the end of the Lease Term or early termination of this agreement, the Lessor shall purchase from the Lessee all Buildings, Facilities, infrastructure, improvements and other assets owned by the Lessee remaining on the Land that the Lessee elects to sell rather than remove; permanent Buildings and Facilities do not transfer to the Lessor without compensation. Knock-down or movable buildings (for example a Joglo) and movable property may, at the Lessee's election, be removed by the Lessee or included in the purchase. |
| Harga pembelian adalah nilai pasar wajar pada tanggal berakhirnya Jangka Waktu Sewa, tanpa memperhitungkan nilai Tanah itu sendiri, ditentukan oleh penilai independen bersertifikat yang ditunjuk bersama; apabila Para Pihak tidak menyepakati penilai dalam 15 (lima belas) hari kerja, masing-masing menunjuk satu penilai dalam 10 (sepuluh) hari kerja berikutnya, dan kedua penilai tersebut menunjuk penilai ketiga dalam 10 (sepuluh) hari kerja setelah itu, yang nilainya final dan mengikat. Pembayaran diselesaikan selambat-lambatnya 45 (empat puluh lima) hari sejak harga akhir ditetapkan, dengan peralihan hak milik terjadi bersamaan dengan pembayaran. | The purchase price is the fair market value as of the expiry date, excluding any value attributable to the Land itself, determined by a jointly appointed independent licensed appraiser; if the Parties do not agree on an appraiser within 15 (fifteen) business days, each appoints one within the following 10 (ten) business days, and those two appoint a third within a further 10 (ten) business days, whose value is final and binding. Payment shall be completed no later than 45 (forty-five) days after the final price is determined, with transfer of ownership occurring simultaneously with payment. |
| Apabila Jangka Waktu Sewa telah berakhir atau perjanjian diakhiri lebih awal, Pihak Kedua memiliki waktu 60 (enam puluh) hari kalender sejak tanggal tersebut untuk mengosongkan Tanah, memindahkan barang yang berhak dipindahkannya, dan menyerahkan Tanah beserta Bangunan dan Fasilitas yang termasuk dalam pembelian berdasarkan Pasal ini kepada Pihak Pertama dalam keadaan baik. | Where the Lease Term has ended or this agreement is terminated early, the Lessee has 60 (sixty) calendar days from that date to vacate the Land, remove the property it is entitled to remove, and surrender the Land, together with the Buildings and Facilities included in the purchase under this Article, to the Lessor in good condition. |
| Apabila Tanah belum dikosongkan setelah lewatnya jangka waktu tersebut, Pihak Pertama wajib lebih dahulu memberikan pemberitahuan tertulis dan jangka waktu perbaikan terakhir yang wajar sebelum mengambil tindakan pemindahan, yang harus sesuai dengan hukum Indonesia dan dapat disertai penagihan biaya pemindahan/penyimpanan yang wajar dan didokumentasikan. Hak milik atas barang bergerak Pihak Kedua tidak beralih secara otomatis kepada Pihak Pertama semata-mata karena masih berada di atas Tanah; ketentuan ini tidak berlaku bagi Bangunan dan Fasilitas yang wajib dibeli Pihak Pertama berdasarkan Pasal ini. | If the Land has not been vacated after that period, the Lessor shall first give written notice and a reasonable final cure period before taking any removal action, which must comply with Indonesian law and may include recovery of reasonable, documented removal and storage costs. Ownership of the Lessee's movable property does not pass automatically to the Lessor merely because it remains on the Land; this does not apply to Buildings and Facilities the Lessor is required to purchase under this Article. |
| Pada saat sewa menyewa berakhir, Penyewa wajib melunasi seluruh tagihan tertunggak — pajak, air, listrik, telepon, retribusi, tagihan yang timbul karena usaha dan tagihan lainnya — serta membebaskan Pihak Pertama dari segala tuntutan atas tagihan-tagihan tersebut. | When the lease ends the Lessee must settle every outstanding bill — taxes, water, electricity, telephone, levies, bills arising from the business and any other bills — and hold the First Party harmless from every claim on those bills. |
Pasal 11 — Surat Kuasa — Article 11 — Powers of Attorney
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Kuasa-kuasa yang termaktub dalam pasal 6 ayat 6.2 perjanjian ini merupakan bagian terpenting dan syarat mutlak yang tidak dapat dipisahkan dari perjanjian ini, dan perjanjian ini tidak akan dibuat tanpa adanya kuasa-kuasa tersebut; kuasa-kuasa itu tidak dapat ditarik kembali dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang dapat mengakhiri suatu kuasa sebagaimana ketentuan pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) atau karena sebab apapun juga. | The powers of attorney contained in article 6 paragraph 6.2 of this agreement are its most essential part and an absolute, inseparable condition of it, without which this agreement would not have been made; those powers are irrevocable and do not end for the causes that terminate a power of attorney under article 1813 of the Civil Code (KUHPerdata) or for any other cause whatsoever. |
Pasal 12 — Pembatalan Perjanjian — Article 12 — Termination
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| 12.1. Perjanjian ini tidak dapat dibatalkan/dihentikan/diakhiri sebelum berakhirnya jangka waktu sewa karena meninggalnya salah satu Pihak atau Pihak yang dilikuidasi, tetapi akan tetap berlangsung, dilaksanakan dan diteruskan oleh (para) ahli waris Pihak yang meninggal dunia atau kuasanya dengan Pihak yang masih hidup atau likuidatornya. | 12.1. This agreement cannot be cancelled/stopped/terminated before the end of the lease term by the death of a Party or a Party's liquidation; it continues, is performed and is carried on by the heirs of the deceased Party, or their attorney, with the surviving Party or the liquidator. |
| 12.2. Perjanjian ini juga tidak dapat dibatalkan atau dihentikan/diakhiri sebelum berakhirnya jangka waktu sewa karena dialihkannya hak milik atau penguasaan atas bidang tanah tersebut atau bangunan dan fasilitas kepada Pihak lain. | 12.2. Nor can this agreement be cancelled or stopped/terminated before the end of the lease term by the transfer of ownership or control of the land, or of the buildings and facilities, to another party. |
| 12.3. Selama Penyewa memenuhi kewajiban-kewajibannya dengan tertib, maka Yang Menyewakan atau mereka yang mendapatkan hak-haknya tidak berhak membatalkan sewa menyewa ini dengan semua konsekuensi hukumnya. | 12.3. For as long as the Lessee duly performs its obligations, the Lessor, or those acquiring its rights, is not entitled to cancel this lease, with all the legal consequences thereof. |
| 12.4. Perjanjian ini beserta seluruh lampirannya menggantikan semua hasil perundingan, kesepakatan dan perjanjian yang sebelumnya tercapai baik secara lisan maupun tertulis antara para pihak atau pihak lain yang ditunjuk berkenaan dengan sesuatu mengenai Perjanjian. | 12.4. This Agreement, together with all its annexes, replaces every prior negotiation result, understanding and agreement, oral as well as written, between the parties or their appointees concerning any matter of this Agreement. |
Pasal 13 — Keadaan Memaksa — Article 13 — Force Majeure
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Setiap kegagalan atau penundaan oleh salah satu pihak dalam melaksanakan kewajibannya berdasarkan perjanjian ini yang semata-mata karena alasan di luar kendali manusia — seperti gempa bumi, gunung meletus, badai, banjir, kebakaran, tanah longsor, pemogokan, perang, huru-hara, pemberontakan, atau hal lain di luar kendali para pihak yang terkena dampak — dianggap sebagai "Keadaan Memaksa", dan/atau yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Republik Indonesia sebagai bencana nasional. Segera setelah munculnya keadaan memaksa yang mempengaruhi pelaksanaan perjanjian ini, pihak yang terkena akibatnya harus memberitahukan pihak yang lain, menjelaskan sebab kejadian, akibatnya atas pelaksanaan tanggung jawabnya dan perkiraan waktunya. | Any failure or delay by a party in performing its obligations under this agreement solely for reasons beyond human control — such as earthquake, volcanic eruption, storm, flood, fire, landslide, strike, war, riot, insurrection, or other matters beyond the affected parties' control — is deemed "Force Majeure", and/or an event declared a national disaster by the Government of the Republic of Indonesia. Immediately upon the occurrence of force majeure affecting performance, the affected party must notify the other party, explaining the cause of the event, its effect on the performance of its responsibilities and its estimated duration. |
| Apabila Keadaan Memaksa terjadi, segala hak dan kewajiban berdasarkan perjanjian ini tetap mengikat Para Pihak, dan Para Pihak mendapatkan waktu tambahan untuk memenuhi kewajibannya (jika ada) sesuai dengan masa terjadinya Keadaan Memaksa. | Where Force Majeure occurs, all rights and obligations under this agreement continue to bind the Parties, and the Parties receive additional time to perform their obligations (if any) corresponding to the duration of the Force Majeure. |
Pasal 14 — Penyelesaian Sengketa — Article 14 — Dispute Resolution
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Para Pihak setuju bahwa apabila terjadi perbedaan pendapat, sengketa, konflik atau perselisihan ("Sengketa") yang disebabkan oleh atau berkaitan dengan perjanjian ini atau pelaksanaannya — termasuk tetapi tidak terbatas pada setiap sengketa mengenai keberadaannya, keabsahannya, pengakhiran hak atau kewajiban setiap Pihak — maka Para Pihak akan berupaya menyelesaikan sengketa tersebut secara musyawarah dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender setelah diterimanya pemberitahuan dari salah satu pihak mengenai sengketa tersebut. | The Parties agree that upon any difference of opinion, dispute, conflict or disagreement (a "Dispute") caused by or connected with this agreement or its performance — including without limitation any dispute as to its existence, validity, or the termination of any Party's rights or obligations — the Parties will endeavour to settle the dispute amicably within 30 (thirty) calendar days of receipt of a party's notice of the dispute. |
| Apabila Para Pihak tidak mencapai kesepakatan untuk menyelesaikan sengketa secara musyawarah dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari tersebut, maka salah satu pihak dapat mengajukan sengketa tersebut untuk diselesaikan melalui Pengadilan Negeri Denpasar di Denpasar. | If the Parties fail to reach an amicable settlement within those 30 (thirty) days, either party may submit the dispute for resolution to the Denpasar District Court (Pengadilan Negeri Denpasar) at Denpasar. |
| Kedua belah pihak setuju untuk memilih domisili yang tidak berubah di Kantor Pengadilan Negeri Denpasar di Denpasar, dalam hal perselisihan tidak dapat diselesaikan secara musyawarah mufakat. | Both parties agree to elect unchanging domicile at the Office of the Denpasar District Court at Denpasar, where the dispute cannot be settled by amicable consensus. |
Pasal 15 — Kedudukan Hukum — Article 15 — Legal Domicile
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Mengenai perjanjian ini dan segala akibat hukumnya para pihak memilih domisili hukum yang tetap dan tidak berubah pada Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Denpasar di Denpasar. | Concerning this agreement and all its legal consequences the parties elect fixed and unchanging legal domicile at the Registry of the Denpasar District Court at Denpasar. |
Pasal 16 — Pernyataan — Article 16 — Declarations
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Para penghadap menjamin bahwa dana atau uang dalam transaksi ini bukan hasil dari tindak pidana dan bukan merupakan sarana untuk melakukan tindak pidana pencucian uang, serta bertanggung jawab atas hal tersebut. | The appearers warrant that the funds or money in this transaction are not the proceeds of crime and are not a vehicle for money laundering, and accept responsibility accordingly. |
| Para pihak menyatakan menjamin kebenaran identitas para pihak sesuai tanda pengenal yang disampaikan kepada saya, Notaris, dan/atau asli tanda tangan dan paraf para penghadap sesuai dokumen-dokumen yang disampaikan kepada saya, Notaris, dan bertanggung jawab sepenuhnya atas hal tersebut; selanjutnya para penghadap menyatakan telah mengetahui, mengerti, memahami dan menyetujui seluruh isi dan maksud akta ini dan bertanggung jawab sepenuhnya atas segala akibat dan resiko yang ditimbulkannya. | The parties warrant the truth of their identities per the identification submitted to me, the Notary, and/or the genuineness of the appearers' signatures and initials per the documents submitted to me, the Notary, and accept full responsibility therefor; the appearers further declare that they know, comprehend, understand and agree to the entire content and intent of this deed and accept full responsibility for all its consequences and risks. |
| Apabila di kemudian hari terjadi ketidakbenaran dan tuntutan hukum mengenai hal tersebut di atas yang menimbulkan sengketa karena sebab apapun juga, maka para penghadap dengan tegas membebaskan saya, Notaris, dan saksi-saksi dari segala tuntutan dan gugatan berupa apapun dan dari pihak manapun. | Should any untruth or legal claim later arise concerning the above, giving rise to a dispute for any cause whatsoever, the appearers expressly release me, the Notary, and the witnesses from every claim and suit of any kind from any party whatsoever. |
Penutup — Closing
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| DEMIKIAN AKTA INI. Dibuat dan diresmikan di Tabanan, pada hari dan tanggal serta jam seperti disebutkan pada bagian awal akta ini, dengan dihadiri oleh: 1. Nona []; 2. Nona [] — kedua-duanya Pegawai Kantor Notaris, yang saya, notaris, kenal sebagai saksi-saksi. | THUS THIS DEED. Made and executed at Tabanan, on the day, date and hour stated at the head of this deed, in the presence of: 1. Ms []; 2. Ms [] — both employees of the Notary's office, known to me, the notary, as witnesses. |
| Setelah para penghadap membaca sendiri, mengetahui dan memahami isi akta ini, dan saya, Notaris, telah membacakan kepala akta, komparisi, penjelasan pokok akta secara singkat dan jelas, serta penutup akta, maka segera para penghadap, para saksi dan saya, Notaris, membubuhkan paraf pada setiap halamannya dan menandatangani akta ini, serta para penghadap membubuhkan cap jempol tangan kanan dan kirinya pada lembar kertas terpisah yang dijahitkan pada minuta akta ini. | After the appearers had themselves read, learned and understood the content of this deed, and I, the Notary, had read out the head of the deed, the appearance clause, a brief and clear explanation of its substance, and its closing, the appearers, the witnesses and I, the Notary, forthwith initialled each page and signed this deed, and the appearers affixed the prints of their right and left thumbs on a separate sheet sewn into the minute of this deed. |
Tanda Tangan — Signatures
| PT CYBER VALLEY ESTATE — Alisa Voinova, Direktur / Director | __________________ |
| OLEKSANDR FEDOROV — Penyewa / Lessee | __________________ |